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頂樓住戶是否擁有屋頂平台的專用權?
住展房屋網提供

很多住在公寓大廈頂樓的住戶,以為可以單獨使用頂樓平台,常在上面搭建違建或遮雨棚,引起樓下住戶的不滿,雙方為此經常發生爭執,甚至興訟。

一名曾姓女子向建商買了一間大廈頂樓的房子,建商告訴她可以享有頂樓平台的專用權,在買賣合約書中也註明「樓頂平台由頂樓所有權人專用」,當曾女高興的搬進新家,在平台上面搭建遮雨棚時,卻遭到樓下王姓住戶的抗議,認為屋頂平台為全體住戶所共有,曾女無權不讓樓下住戶使用。

屋頂平台為全體住戶所共有
公寓大廈頂樓平台的性質是不可分割,除非在住戶規約上有特別規定或是經過區域所有權人大會決議,否則不能讓個別的住戶約定專用。雙方為此打起官司,曾女拿出買賣合約書,表示建商已經同意讓她有屋頂平台的專用權,但高院指出,買賣契約只有債權效力,只對簽約的當事人雙方(即建商和曾女)發生拘束力,對其他的住戶不生法律上的效力。

台灣高等法院認為,公寓大廈頂樓平台的性質是不可分割,屬於公寓大廈的共用部分,依據「公寓大廈管理條例」的規定,除非在住戶規約上有特別規定或是經過區分所有權人大會決議,否則不能讓個別的住戶約定專用,曾女所住的社區其他住戶並未同意讓曾女享有頂樓平台的專用權,曾女就無權禁止樓下住戶使用,於是判決曾女敗訴,必須將屋頂平台上的遮雨棚拆除,並將屋頂平台返還全體住戶共同使用。

應該保持平台的原狀來使用
這裡要特別說明的是,即使經過該社區的區分所有權人大會決議同意,讓曾女有屋頂平台的專用權,曾女也不能在屋頂平台上面搭蓋違建,這是因為共有物的使用,必須按照共有物原先的性質、構造來使用才合法,也就是說,曾女應在法令允許的範圍內行使專用權,而屋頂平台依據建築設計施工成為平台的形狀,就應該保持平台的原狀來使用,如果在上面搭蓋違建,很明顯超出了使用權的範圍。

通常,公寓大廈的頂樓平台都具有避難逃生的功能,倘若在頂樓平台上任意搭蓋違建,一方面會影響到頂樓平台的避難逃生作用,另一方面也會對整棟大廈的載重設計造成危害,所以絕對不能在屋頂平台上面搭蓋違建。